高盛于2025年1月13日发布的《中国物业管理：2025年展望》报告，对中国物业管理行业的现状、未来趋势以及重点公司进行了深入分析，并对部分公司评级进行了调整。以下是报告的核心内容整理：

行业展望

房地产市场影响：预计中国房地产市场到2027年才会趋于稳定，2025年房地产行业的下行将继续拖累物业管理行业的增长。

政策影响：旨在稳消费和改善政府流动性的政策将有利于物业管理公司社区增值服务业务的利润率和现金回款。

行业趋势：自2024年以来，物管公司更加重视效率提升、高质量扩张和风险控制，这些努力预计将在未来几年对利润率和现金流产生积极影响。

长期投资题材：尽管存在周期性挑战，物管行业的长期结构性投资题材依然完好。日本市场的案例研究表明，物管相关服务因需求稳健而展现出具防御性的定价能力。

盈利预测与估值

盈利预测调整：将覆盖范围内国有/民营物管公司的2024-26年每股盈利预测分别平均下调了2%/8%，并引入2027年预测，预计收入和利润分别平均同比增长6%和8%。

自由现金流改善：预计行业的自由现金流生成将稳健改善，净现比将从2024年的0.6倍升至2027年的1.2倍。

估值框架：推出新的估值框架，重点关注物管公司的自由现金流生成前景。对2027年自由现金流平均应用9倍的长期倍数作为估值基础，并基于14%的平均股权成本贴现回2025年，以此计算12个月目标价格。

公司评级调整

维持买入评级：维持对华润万象生活、绿城服务、中海物业和保利物业的买入评级，原因是这些公司的自由现金流生成更加稳健且可预测，而且估值具有吸引力。

评级下调：

万物云：评级从买入下调至中性，因其需要更多时间来有效化解关联开发商对其盈利增长势头造成的不利影响。

碧桂园服务：评级从中性下调至卖出，因其业务复苏前景远慢于同业。

风险提示

应收账款周转：慢于/快于预期，可能影响物管公司的现金流状况和股息可预见性。

规模扩张：好于/差于预期，使得物业管理和增值服务业务收入强于/弱于预期。

利润率风险：项目组合结构变动不利或效率提升落后导致物业管理业务利润率走弱，以及向新垂直业务的投资导致2C增值业务利润率被摊薄，进而可能导致估值进一步收缩。

行业关键驱动因素

行业成熟度：物业管理行业持续成熟，更加注重质量增长和风险控制，这将对利润率和现金流产生积极影响。

宏观经济：消费稳定化和政府流动性改善将推动物业管理公司社区增值服务业务和应收账款管理的改善。

房地产下行：房地产行业的下行将继续对物业管理行业的增长产生拖累，直到2027年行业才可能出现稳定。

日本市场案例研究

防御性定价能力：日本的物业管理相关服务在经济周期和通缩期间展现出稳健的需求和防御性定价能力。

中国市场的启示：随着中国人口老龄化加剧，物业管理服务的需求可能会进一步提升，为行业提供长期增长潜力。

结论

报告认为，尽管2025年物业管理行业仍将面临房地产市场下行的挑战，但随着政策支持和企业自身效率提升，行业的自由现金流和利润率有望改善。长期来看，物业管理行业的结构性投资价值依然存在，特别是对于那些能够稳健生成自由现金流的公司